既存のビルや倉庫を持っていて、空きがなかなか埋まらない。
そんな方がトランクルームのオーナー募集を探すなら、まず「借上げ型」か「売上連動型」かで会社を分けて考えるのがおすすめです。
この記事の結論
- 売上を自分の収入にしたくて、運営は任せたい → ランドピア（スペースプラス）の無料相談で、自分のビルで成り立つかを確かめる
- 初期費用をかけず、固定の賃料で任せたい → 借上げ型の会社を比べる
更地にコンテナを置きたい方や、物件を持たずにトランクルームに投資したい方には、この記事の内容は合いません。
この記事は、建物をすでに持っている人のためのものです。
直すか、手放すか。その前に「貸し方を変える」という道もある
私の義母は、ビルを持っていました。
亡くなった義父が義母に残したものです。
テナントが減っていき、建物も古くなって、雨漏りがひどくなりました。
数年前に一度修繕したらしいのですが、また再発。
義父が残したものなので、すぐには決めきれなかったと思います。
それでも最後は「歳をとってきて、管理しきれなくなった」と言って、手放すことにしました。
手放す話が出たのが1年半ほど前で、実際に売却したのは数か月前です。
売った後の義母は、肩の荷が下りたんじゃないかなと思います。
ただ、全部終わってから、ふと思ったんです。
トランクルームとして貸すという道も、考えられたのかもしれない、と。
普通のテナント貸しは、1社が出ていけば家賃がゼロになります。
トランクルームは、ひとつのフロアを小さく区切って、たくさんの利用者に貸す形です。
ランドピアはこれを「ヒャクゼロというリスキーな部分を回避できる」と説明しています。
ここからは、売却した後に私が調べて分かったことを、同じように空きビルや空き倉庫を抱えている方に向けて書いていきます。
「トランクルーム オーナー募集」には2種類ある
検索すると、オーナー募集のページがたくさん出てきます。
でも中身は、大きく2種類に分かれています。
- 物件を持っている人に、建物や土地を提供してほしい募集
- 物件を持たない人に、フランチャイズに加盟して投資してほしい募集
ビルや倉庫を持っている方が見るべきなのは、前者です。
後者は「未経験からオーナーに」「トランクルーム投資」といった言葉で募集していることが多く、自分で物件を用意するところから始まります。
同じ「オーナー募集」でも、話がまったく違うので注意してください。
うちのビルや倉庫でもできる？
できる可能性はあります。
ただし、建物の条件しだいです。
対象になりやすい建物
ランドピアが対象として挙げているのは、空きテナント、老朽化したオフィスビル、空き倉庫、物流センターの事務所兼倉庫、新築テナント物件の一部フロアなどです。
「テナントが入らない古いビルでも導入できますか？」という質問には、公式FAQで「はい、問題ありません」と答えています。
駅から遠い物件でも収益化のチャンスがある、としています。
他社でも「築古でも活用可能」「駅から遠いビルでもOK」（エリアリンク）など、古さや立地を問わないとする会社があります。
条件になるもの
一方で、どんな建物でもできるわけではありません。
ランドピアのFAQには、こう書かれています。
天井高や面積など、ある程度の条件を満たす必要はありますが、多くの空きテナントで導入実績がございます。ご不明な点は、無料の現地確認・シミュレーションでお答えします。
基準の数字は公開されていません。
参考までに、条件を公開している会社の例です。
| 会社 | 公開している条件の例 |
|---|---|
| 収納ピット | 15〜60坪（複数階の合計も可）。エレベーターがあれば何階でも可、階段なら地下1階か2階まで。市街化調整区域などは不可 |
| プライベートボックス | 建物の床面積50〜250坪、間口と前面道路がそれぞれ6m以上、検査済証による順法性（いずれも「一例」） |
古いビルの場合、検査済証があるかどうかを聞かれることもあります。
手元にあるか、相談の前に一度探しておくと話が早いと思います。
雨漏りは、先に直す必要があると思う
ここは、義母のビルのことがあるので書いておきます。
トランクルームは、利用者の荷物を預かる場所です。
なので、雨漏りがある建物は、そのままでは始められないと私は思います。
貸し方を変えても、建物そのものを直す必要がなくなるわけではありません。
「古いビルでも導入できる」と「雨漏りのあるビルでも導入できる」は、別の話です。
ランドピアの公式ページを見ると、無料の現地確認とフロア診断はありますが、雨漏りなど建物の不具合をどこまで見てくれるのか、修繕が必要なときにどうするのかまでは載っていません。
そのうえで、現地確認で見てもらえるか、補修は誰がして費用は誰が持つのかを聞いてください。
既存のビルの場合、運営会社の受け方は2つ
ここが、会社選びで一番大事なところです。
借上げ型：初期費用は少ないが、収入は固定
運営会社が建物（フロア）を借りて、トランクルームを運営する形です。
オーナーには、決まった賃料が入ります。
設備の費用は会社が持つ、または少なくて済むとしている会社が多く、空きが出ても賃料は変わらないのが利点です。
その代わり、トランクルームがどれだけ埋まっても、賃料は上がりません。
売上連動型：自分で投資して、売上が収入になる
オーナーが設備に投資して、運営は会社に任せる形です。
フランチャイズ契約や管理委託契約を結び、トランクルームの売上がオーナーの収入になります。
埋まれば収入が増えますが、埋まらなければ減ります。
初期費用もオーナーが負担します。
既存建物を受ける主な会社
| 会社（ブランド） | 受け方 | オーナーの初期費用 | エリア |
|---|---|---|---|
| ランドピア（スペースプラス） | 売上連動型（フランチャイズ契約と管理委託契約） | 非公開（「初期費用を抑えたプランもご用意」） | 全国（秋田市・岐阜市・松江市などの事例あり） |
| エリアリンク（ハローストレージ） | 借上げ型（10年間の一括借上げ） | 「基本的には初期費用は必要ございません」 | 記載なし |
| プライベートボックス | 借上げ型（賃料固定。設備投資あり／なしを選べる） | 設備投資ありなら負担あり。金額は非公開 | 東京23区、横浜・川崎など首都圏の一部（例として） |
| プラスルーム | 借上げ型、または自己投資（管理委託）。空室の建物の「コンバージョン」を案内しているが、対象の建物の種類は記載なし | 借上げなら設備費は不要。金額は非公開 | 札幌、仙台、首都圏の一部、名古屋、広島、福岡など指定エリア |
| 収納ピット | 売上連動型（フランチャイズ）、またはテナントとして貸す | 非公開 | 全国 |
※各社の公式ページより（2026年10月31日確認）。賃料の額、初期費用の額、稼働率は、どの会社も公開していません。
どっちがいい？
私なら、こう選びます。
都市部のビルで、初期費用をかけたくない、毎月決まった額が入ればいいという方は、借上げ型の会社を比べるのがおすすめです。
空きの心配をしなくていいのは、やっぱり大きいです。
売上を自分の収入にしたい、運営の手間は任せたいという方には、ランドピアをおすすめします。
売上連動型の中でも、募集・契約・管理を一貫して任せられて、地方都市の事例も公開しているからです。
借上げ型の会社は、公開ページを見る限り、首都圏など都市部が中心か、エリアの記載がありません。
地方都市のビルなら、そもそも借上げ型の対象にならないこともあると思います。
地方でも人口の少ない町だと、トランクルームを借りる人自体が少ないこともあります。
立地によっては導入できない場合があるので、そこも相談で確かめてください（基準は公開されていません）。
フロア診断と事業計画で、自分のビルの場合の数字を出してもらえるので、それを見てから借上げ型と比べても遅くないからです。
とはいえ、初期費用を出さないことが絶対条件なら、最初から借上げ型の会社に相談した方が早いです。
「儲からない」って本当？数字の見方
「トランクルーム 儲からない」という検索は、実は少なくありません。
私の答えは、「公開されている数字だけでは、儲かるかどうかは判断できない」です。
公式の収益事例は「満室時」の数字
ランドピアは、次の収益事例を公開しています。
どれも満室時の月間収入（税込）です。
| 所在地 | 広さ | 室数 | 満室時の月間収入 |
|---|---|---|---|
| 秋田県秋田市 | 37坪 | 31室 | 245,300円 |
| 岐阜県岐阜市 | 42.58坪 | 30室 | 326,040円 |
| 大阪府東大阪市 | 113.72坪 | 73室 | 593,334円 |
| 島根県松江市 | 56坪 | 34室 | 539,440円 |
| 東京都東久留米市 | 55坪 | 47室 | 592,900円 |
| 神奈川県川崎市 | 55坪 | 56室 | 620,950円 |
また、40坪の案件で、相場家賃32万円が満室時の月額48.5万円になった（165,000円増）という例も載っています。
ただ、これは全部の部屋が埋まったときの数字です。
実際には、開業してから満室になるまで時間がかかりますし、ここから経費も引かれます。
売上連動型の場合は、運営会社に払う手数料（ロイヤリティや管理委託料）も差し引かれます。
小さく区切って貸すぶん、面積あたりの賃料はテナント貸しより高くできても、手元に残る割合は下がります。
Yahoo!知恵袋にも、2年近く空室が続くビルと倉庫のオーナーが、貸しビルとトランクルームのどちらが有利かを相談している投稿があり、回答でも手数料で利回りが下がる点が指摘されていました。
また、トランクルーム投資をした人が、開業10か月で稼働率16%、2年目からは毎月の運営費がかかると悩んでいる投稿もあります。
これは建物を持たない投資商品の例で、ビルの転用とは仕組みが違います。
それでも、埋まるまでの間も費用はかかる、という点は同じだと思います。
公開されていないこと
ランドピアの公式ページで分からないのは、次のことです。
- 開業から満室までの期間、稼働率
- 経費を引いた後に、オーナーの手元に残る額
- 初期費用の金額
- ロイヤリティや管理委託料、契約期間
FAQでは、初期費用について「他の用途転換に比べて圧倒的に低コストで導入可能」「ぜひ無料相談でご確認ください」としています。
つまり、自分のビルで儲かるかどうかは、相談して、自分の建物の場合の数字を出してもらうしかありません。
借上げ型なら、稼働の心配は減る
借上げ型なら、稼働率に関係なく賃料が入ります。
「儲からないかも」という不安が強い方は、借上げ型の会社にも相談して、売上連動型で出てきた数字と比べてみるのがおすすめです。
ランドピアが合う人・合わない人
ランドピアは、既存のビル・空きテナント・倉庫をトランクルームに転用する提案をしている会社です。
ブランド名は「スペースプラス」で、全国540店舗を運営しているとしています。
合う人
- 空きフロアや空き倉庫を、売上を自分の収入にする形で活かしたい
- 募集・契約・管理は任せたい（月1回の巡回と簡易清掃、自社コンタクトセンターでの顧客対応、契約管理・鍵管理にも対応すると記載）
- テナント1社が出ていくと収入がゼロになる状態を避けたい
- 築年数が古い、駅から遠いなどでテナントが付かない
- 地方都市にビルを持っている
合わない人
- 初期費用をかけたくない、固定の賃料がいい（借上げ型の方が合います）
- ビルなどの物件を持っていない
- 活用できない用途地域・場所にある（基準は公開されていません）
正直に書いておくこと
契約の形は、LPでは「フランチャイズ契約と管理委託契約」と書かれています。
一方、別の公式ページ（spaceplus.jp/land/）では「フランチャイズ」「サブリース（転貸借）」という書き方で、ビルの空室を転用する場合にどの契約になるのかは、公開情報だけでは分かりませんでした。
どの契約になるのかは、相談のときに聞いておくと安心です。
相談したら、すぐ契約になる？
なりません。
ランドピアの開業までの流れは、次のとおりです。
- 開業相談：ビルの特性や周辺環境をふまえて、導入方法を提案してもらう
- フロア診断：専門家が建物の中の空きスペースを実際に見て、必要なスペースや設備、配置を検討する
- 事業計画：診断の結果をもとに、運営方法や収益予測を作ってもらう
- フランチャイズ契約
- 設備工事・WEB登録
- 運営開始
契約は4番目です。
その前に、フロア診断と事業計画で、自分のビルの場合を見てもらえます。
ちなみに、相談から運営開始までは「最短1ヶ月」としています。
相談で聞くこと
私が相談するなら、次のことを聞きます。
- 初期費用はいくらくらいか、初期費用を抑えたプランはどんな内容か
- 契約はフランチャイズ契約と管理委託契約なのか、サブリースなのか
- ロイヤリティ、管理委託料、契約期間、途中でやめるときの条件
- うちのビルだと、満室までどれくらいかかりそうか、経費を引くといくら残りそうか
- 雨漏りなどの補修が必要か、その費用は誰が持つか
- 建物の用途や消防など、法令の確認を運営会社がしてくれるか
- 利用料を滞納した人への対応や、残された荷物の扱いを、運営会社がどこまでしてくれるか
- 将来やめるとき、利用者との契約はどうなるか
申し込みで知っておくこと
相談は、問い合わせフォームのほか、電話（フリーダイヤル 0120-819-185）でも受け付けています。
受付時間は平日の9:00〜11:40、12:40〜16:00です（土日祝日・社内休日を除く）。
相談フォームで入力するのは、次のような項目です。
- 必須：名前（カナも）、電話番号、メールアドレス、住所、空室で困っているビル名
- 任意：会社名、ビルの住所、エレベーターの有無、問い合わせの詳細、希望する連絡方法（メールか電話）
- フロア面積（坪）の欄もあります
会社名は任意なので、個人で持っているビルでも入力に困ることはありません。
連絡はメールか電話かを選べるので、電話が苦手ならメールを選んでおくと安心です。
送信してから何日くらいで連絡が来るのかは、公式ページに記載がありません。
資料（カタログ・収益シミュレーション）だけ先に見たい場合は、資料ダウンロードもあります。
資料は送信後の返信メールで届き、フリーメールだと迷惑メールに入ることがあるため、会社のメールアドレスが勧められています。
直す、手放す、貸し方を変える。どれを選んでもいい
義母は、ビルを手放して楽になりました。
だから私は、売ることを悪い選択だとは思っていません。
ただ、手放したらもう戻れません。
直すか手放すかで迷っているなら、その前に一度だけ、「貸し方を変えたらどうなるか」を自分のビルで確かめておく価値はあると思います。
数字を見て、それでもやっぱり手放すと決めたなら、それは納得して選んだ答えです。