持っているアパートを売ったら、いくらになるのか。
「アパート 売却 相場」で調べると、取引事例比較法、原価法、収益還元法……と、査定の方法の説明はたくさん出てきます。
でも、自分のアパートに当てはめる数字が出てこない。
調べていて、私もそこが一番もどかしかったです。
そこで、一棟アパートの査定会社が公開している計算の前提を使って、実際に数字を入れて計算してみました。
先に結論を書くと、一棟アパートの値段は、土地の路線価・建物の構造と築年数・満室のときの家賃の3つが分かれば、自分でも目安を出せます。
そのうえで、関西（大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山）に一棟アパート・マンションを持っている方には、一棟の売買を専門にしている「ウルアパ」の無料査定をおすすめします。
この記事の計算の前提は、ウルアパのページに書かれている数字です。
試算で目安をつかんでから、本物の査定額と見比べると、出てきた金額に納得できるかどうかを自分で判断できます。
ただし、次の方にはウルアパは合いません。
- 関西6府県の外に物件がある方（計算の考え方はそのまま使えます）
- 区分マンション（1室）・戸建て・土地だけをお持ちの方
- 所有者ではないご家族（相続して名義が移ってからが確実です）
一棟アパートの値段は、3つの方法で決まる
一棟アパートの価格は、次の3つの方法で見られます。
| 方法 | 何から値段を出すか | 誰がよく使うか |
|---|---|---|
| 取引事例（周辺相場） | 近くで似た物件がいくらで売れたか | 多くの不動産会社 |
| 積算価格 | 土地と建物をもう一度そろえたら、いくらかかるか | 多くの金融機関（担保の評価） |
| 収益価格 | その物件がどれだけ家賃を稼ぐか | 都心部の物件を見る金融機関 |
ウルアパのページでは、この3つを「売却価格査定の3大要素」として説明しています。
面白いのは、積算価格は「都心部はこれより高く、地方では安くなるケースが多い」と書いていることです。
取引事例をもとにした相場にも「大半が実勢とかい離してたりします」と添えてあります。
不動産会社が自分で書くには、なかなか正直な一文だと思いました。
アパートは銀行でお金を借りて買う人が多く、銀行がいくらまで貸すかで、買える値段が決まってきます。
銀行目線の「積算」と「収益」を自分で計算できると、査定額を見たときに高いのか安いのかの見当がつきます。
（出典：ウルアパ 公式ページ。2026年11月10日に確認）
数字を入れて計算してみる（木造・築15年の例）
ウルアパのページには、計算に使っている前提の数字が書かれています。
| 項目 | 前提の数字 |
|---|---|
| 土地の値段 | 相続税路線価 |
| 建物の法定耐用年数 | SRC・RC 47年／S造（鉄骨）34年／木造 25年 |
| 建物の再調達単価（1㎡あたり） | SRC・RC 190,000円／S造 160,000円／木造 130,000円 |
| 想定収入 | 入居率80％、経費率20％ |
| 返済額の計算 | 融資期間は法定耐用年数の残り（最低10年、最長30年）、金利4％ |
これを、次のような架空のアパートに当てはめてみます。
- 木造2階建て、築15年
- 土地150㎡、相続税路線価は1㎡あたり20万円
- 延べ床面積200㎡
- 満室のときの家賃収入が年600万円
相続税路線価は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で、住所から調べられます。
積算価格：土地と建物を足す
土地は、路線価×面積です。
20万円×150㎡＝3,000万円。
建物は、再調達単価×延べ床面積に、法定耐用年数の残りの割合を掛けます。
木造は25年なので、築15年なら残りは10年、割合は10÷25です。
13万円×200㎡×10/25＝1,040万円。
足すと、積算価格は約4,040万円です。
収益価格：家賃からローンで払える額を出す
満室で年600万円でも、ずっと満室とは限らないので、入居率80％で480万円と見ます。
そこから経費20％を引くと、手元に残るのは年384万円です。
ウルアパのページには、この先の式までは書かれていないので、ここからは私の読み取りです。
「返済金額を、融資期間と金利4％で計算する」とあるので、年384万円を返済に回したとき、いくらまでなら借りられるかを計算しました。
木造・築15年なら、融資期間は残りの10年です。
金利4％・10年で年384万円ずつ返せる借入額は、約3,110万円になります。
このアパートは、積算で約4,040万円、収益で約3,110万円。
同じ物件でも、見方によって900万円以上の差が出ました。
（出典：ウルアパ 公式ページの前提の数字をもとに計算。2026年11月10日に確認）
築年数が古いと、どれくらい下がる？
同じアパートで、築年数だけを変えて計算してみました（家賃は変わらないものとしています）。
| 築年数 | 建物の積算 | 積算価格 | 融資期間 | 収益価格 |
|---|---|---|---|---|
| 築5年 | 約2,080万円 | 約5,080万円 | 20年 | 約5,220万円 |
| 築10年 | 約1,560万円 | 約4,560万円 | 15年 | 約4,270万円 |
| 築15年 | 約1,040万円 | 約4,040万円 | 10年 | 約3,110万円 |
| 築20年 | 約520万円 | 約3,520万円 | 10年 | 約3,110万円 |
| 築28年 | 0円 | 約3,000万円 | 10年 | 約3,110万円 |
計算してみて、ちょっと意外だったのはここです。
木造の場合、築15年を過ぎると、収益価格がそれ以上下がりません。
融資期間は「最低10年」と決めてあるので、法定耐用年数の25年を過ぎた木造アパートでも、10年のローンで計算されるからです。
建物の積算は0円になっても、家賃が取れていれば、収益の見方では値段がつく。
「築30年のアパートなんて、もう土地代だけでしょう」と思っている方は、一度ご自分の家賃で計算してみてください。
ただし、家賃が下がっていたり空室が多かったりすると、収益価格はそのぶん下がります。
ウルアパのページでも、高く売るために大事なのは「建物のメンテナンス状態」「入居率」「収益性（家賃）」の3つだとしています。
家賃が下がってきている物件は、古くから住んでいる人の高い家賃も、今の家賃に直して計算されるそうです。
（出典：ウルアパ 公式ページ。2026年11月10日に確認）
計算した数字で、そのまま売れる？
そのままでは売れません。
ここまでの計算は、査定の考え方を使って出した目安です。
経費率をどこに掛けるか、返済額から借入額をどう出すかは、私の読み取りで計算しています。
実際の査定額は、これに取引事例（近くで似た物件がいくらで売れたか）や、建物の状態、立地を合わせて決まります。
関西の一棟アパートが今いくらで取引されているかのデータは私は持っていないので、「相場は○○万円です」とは言えません。
ただ、自分で計算した目安があると、査定額が出てきたときに「積算と収益のどちらに近いか」「離れているなら理由は何か」を聞けます。
業者の言う金額をそのまま受け取るより、ずっと落ち着いて話ができると思います。
査定を頼むなら、どこがいい？
関西6府県に一棟アパート・マンションを持っている所有者の方なら、私はウルアパに頼みます。
理由は3つです。
- 一棟収益アパート・マンションの売買仲介に特化した会社で、仲介実績の95％以上が一棟ものだと書いている
- 査定の計算の前提を、数字まで公開している（この記事の試算ができたのも、そのおかげです）
- 査定は無料
運営しているのは、大阪市中央区北浜の清陽通商株式会社です。
平成12年の設立で、宅地建物取引業の免許は大阪府知事(4)第52945号。
ページには「累計売買件数400棟越えのプロが直接査定」とあり、代表のあいさつによると、平成19年から400棟を超える物件を仲介してきたそうです。
代表の栗本唯さんは宅地建物取引士で、『収益用アパート・マンション物件を相場より高く売る方法』という本も出しています。
「売主様の声」には、枚方市・旭区・宝塚市・寝屋川市・八尾市などで売却した人の声が載っていました（会社が選んで載せたものです）。
一般の不動産一括査定だと、一棟の収益物件を家やマンションの1室と同じように見られないか、気になるところです。
収益物件だけを扱ってきた会社なら、その心配は少ないと思います。
（出典：ウルアパ 公式ページ、よくあるご質問、会社概要、代表あいさつ、売主様の声。2026年11月10日に確認）
ウルアパが合う人・合わない人
合うのは、こんな方です。
- 大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山に、一棟アパート・マンションを持っている所有者ご本人
- 売るかどうかはまだ決めていないけれど、今いくらになるかを知っておきたい方
- 査定額の根拠を、自分でも確かめてから相談したい方
合わないのは、こんな方です。
- 関西6府県の外に物件がある方
- 区分マンション（1室）や戸建て、土地だけをお持ちの方。公式のよくある質問でも、区分マンション・店舗・ビル・土地は原則として扱わないそうです
- 所有者ではないご家族
ウルアパのページには、受け付ける地域が書かれていません。
よくある質問では、取り扱いの半分近くが大阪府の物件で、近畿二府四県が多く、最近は名古屋や福岡も増えている、とあります。
それでも私が関西6府県の方に絞って勧めるのは、地元で売買を重ねてきた会社の強みが一番生きるのが、そこだからです。
関西の外の方は、この記事の計算を手元に置いて、物件のある地域で一棟の売買に強い会社に査定を頼んでみてください。
申し込むと、何を聞かれる？
査定のフォームで入力するのは、次の項目です。
- 満室時の年収（万円）
- 土地面積・建物の延べ床面積（㎡）
- 所在地
- 築年月
- 構造（SRC・RC・S造・木造から選ぶ）
- お名前・住所・メールアドレス・携帯電話（どれも必須）
- 物件の所有者かどうか（「いいえ」なら所有者との関係）
見比べてみると、この記事で計算に使った数字とほとんど同じです。
所在地から路線価、構造と築年月から建物の積算と融資期間、満室時の年収から収益価格。
ここに入れる数字で、少なくとも積算と収益の計算はできることになります。
満室時の年収は、今の家賃表を見ながら入れると早いです。
申し込んだ後の連絡と、お金のこと
正直に書くと、送ったあとにどんな連絡が来て、査定の結果がいつ・どうやって届くのかは、ウルアパのページには書かれていません。
携帯電話の番号が必須なので、電話で連絡が来ると思っておいた方がいいです。
フォームでも所有者かどうかを聞いているので、登記の名義が本人になっているかは先に見ておくと話が早いです。
査定は無料です。
実際に売ることになったときの仲介手数料は、売主向けの金額が見当たりませんでした。
よくある質問に「本体価格（土地＋建物）の3％＋6万円に消費税」とありますが、これは購入の質問の中の記載です。
この計算は、売買価格が400万円を超えるときの、宅地建物取引業法で決まっている仲介手数料の上限と同じです。
売るときの正確な金額は、査定のときに聞いておくのがおすすめです。
（出典：ウルアパ 公式ページ、よくあるご質問。2026年11月10日に確認）
まとめ：目安を自分で出してから、査定を頼む
一棟アパートの売却価格は、路線価・構造と築年数・満室の家賃が分かれば、積算と収益の2つの目安を自分で出せます。
木造なら、築15年を過ぎても収益の見方では値段が下がりにくい、というのは計算して初めて分かったことでした。
関西6府県に一棟アパート・マンションをお持ちなら、私はウルアパの無料査定で、自分の試算と本物の査定額を並べてみることをおすすめします。
すぐに売ると決めなくても、今の値段を知っておくと、持ち続けるか、手放すかを落ち着いて考えられます。